PLAN LOCAL D’URBANISME ET SERVITUDE DE COUR COMMUNE

Une nouvelle illustration d’une approche pragmatique du Juge Administratif

Même en l’absence de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable, une servitude de cour commune peut permettre de garantir les règles d’implantation des constructions.

Dans sa décision SCI Circée du 29 janvier 2014 (n° 357293), le Conseil d’Etat vient de rappeler que, pour l’application des dispositions de l’article L. 471-1 du Code de l’Urbanisme dans sa rédaction applicable avant le 23 décembre 2011, des servitudes de cours communes permettant de respecter les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives de propriété ou par rapport aux constructions voisines peuvent être instituées, même en l’absence de mention explicite dans le document local d’urbanisme.

Il importe, en effet, de rappeler que l’article L. 471-1 du Code de l’Urbanisme est ainsi formulé :

« Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites « de cours communes », peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable« .

Le principe de la servitude de cour commune est de déterminer, de manière conventionnelle ou par voir judiciaire, avec le voisin une règle d’implantation commune des constructions qui puisse substituer de nouvelles règles d’implantation à celles qui résulteraient de la stricte prise en compte de la limite réelle de séparation entre les deux propriétés.

Le dernier alinéa de l’article L. 471-1, qui indique très explicitement que ces servitudes de cours communes peuvent être instituées même en l’absence de mention dans le document d’urbanisme, a été ajouté par l’Ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 (article 3), entrée en vigueur à la suite de sa publication au Journal Officiel le 23 décembre 2011.

Avant l’entrée en vigueur de l’Ordonnance du 22 décembre 2011, et compte tenu de la formulation du premier alinéa de l’article L. 471-1 du Code de l’Urbanisme qui mentionnait seulement et de manière expresse que les servitudes de cours communes pouvaient permettre la délivrance du permis de construire « en application des dispositions d’urbanisme », les Tribunaux considéraient qu’il ne pouvait donc pas être recouru à l’institution d’une servitude de cour commune en l’absence de mention explicite dans le document local d’urbanisme.

C’est bien cette analyse qu’avait faite le Tribunal Administratif de NICE – censuré par le Conseil d’Etat dans sa décision du 29 janvier 2014 – puisque, dans les circonstances de l’espèce, il avait considéré que le propriétaire du terrain ne pouvait, en l’absence de mention de la possibilité de recourir à la servitude de cour commune dans le règlement du Plan Local d’Urbanisme de la Commune de VALLAURIS, se prévaloir de l’existence d’une telle servitude avec le voisin qui aurait permis de ne pas respecter la règle de distance imposant qu’une piscine soit implantée, en tout point, à au moins 5 mètres des limites séparatives de propriété.

C’est d’ailleurs bien pour clarifier cette situation et éviter toute divergence d’interprétation d’une Juridiction à l’autre, que l’Ordonnance du 22 décembre 2011 avait inséré à l’article L. 471-1 son dernier alinéa.

Se posait, toutefois, la question des cas relevant du régime juridique en vigueur avant l’Ordonnance.

Privilégiant une approche pragmatique et cohérente, le Conseil d’Etat applique le nouveau texte issu de l’Ordonnance du 22 décembre 2011 comme une interprétation de l’ancien ce qui permet de ne pas faire de différence d’interprétation et d’application de la règle de l’article L. 471-1 du Code de l’Urbanisme avant et après le 23 décembre 2011.

C’est donc ainsi qu’après avoir rappelé le texte de l’article L. 471-1 du Code de l’Urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur, que le Conseil d’Etat rappelle expressément que l’institution de servitude d’une cour commune peut être invoquée même en l’absence de mention explicite dans le règlement local d’urbanisme :

« 2. Considérant que, par ces dispositions, le législateur a entendu que l’institution d’une servitude de cour commune puisse, même en l’absence de mention explicite dans le plan local d’urbanisme d’une commune, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;

3. Considérant que, pour faire droit à la demande de Mme B…tendant à l’annulation de l’arrêté du 1er juillet 2009 par lequel le maire de Vallauris ne s’est pas opposé à la déclaration préalable présentée par la SCI Circée afin d’être autorisée à construire une piscine, le tribunal administratif de Nice a jugé, après avoir relevé que l’article UC7 du règlement du plan local d’urbanisme de cette commune se bornait à prévoir que  » toute construction, y compris les piscines (…) devra s’implanter en tous points à une distance au moins égale à 5 mètres des limites séparatives « , que l’existence d’une servitude de cour commune n’est pas de nature à modifier la position de la limite séparative à prendre en compte pour l’application de ces dispositions de l’article UC7 précité ; qu’il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que le tribunal a, ce faisant, commis une erreur de droit ; qu’ainsi, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi, la SCI Circée est fondée à demander, pour ce motif, l’annulation du jugement attaqué ; … »

Une telle solution est heureuse puisqu’elle permet d’unifier l’interprétation et l’application de la règle, et concourt ainsi à la stabilisation des situations juridiques.

Elle montre, une fois de plus et s’il en était besoin, la volonté de la plus haute juridiction administrative française de promouvoir une justice simple et efficace, soucieuse de garantir la mise en œuvre d’un projet dans le respect des principes juridiques.