Dans une décision du 9 avril 2025 (CE, n° 492236, Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys, mentionnée aux tables du Recueil Lebon), le Conseil d’État clarifie le régime de recevabilité des recours introduits par un syndicat de copropriété devant le juge administratif.
Désormais, le défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ne peut être invoqué que par un copropriétaire. Il ne peut plus être soulevé d’office par le juge administratif, ni même par une partie qui ne serait pas copropriétaire.
Le cadre juridique de l’action du syndicat des copropriétaires :
Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.
Toutefois, pour introduire une action contentieuse — notamment contre un permis de construire ou toute autorisation d’urbanisme — il doit être formellement habilité par une décision expresse de l’assemblée générale, sauf exceptions prévues par les textes.
Cette autorisation constitue une condition de recevabilité de l’action, en ce qu’elle conditionne la qualité pour agir du syndic.
Les faits de l’espèce :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys, ainsi que l’association des 14 riverains, avaient demandé au tribunal administratif de Toulon l’annulation d’un permis de construire délivré le 29 juin 2022 par le maire de Roquebrune-sur-Argens à la société La Thébaïde, portant sur la construction de trois maisons et la rénovation d’une villa.
La décision du 9 avril 2025 : un tournant
Jusqu’ici, le juge administratif pouvait relever d’office le défaut d’autorisation du syndic, considérant qu’il s’agissait d’un vice affectant la recevabilité de la requête. C’est ce qu’avait fait, en l’espèce, le tribunal administratif de Toulon, qui avait rejeté pour irrecevabilité le recours introduit contre le permis de construire au motif que le syndic n’avait pas été autorisé à agir par l’assemblée générale.
Le Conseil d’État annule ce jugement, estimant que le tribunal a commis une erreur de droit :
« En soulevant d’office le moyen tiré de l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys au syndic pour agir en justice, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. »
Par cette décision, le Conseil d’Etat s’aligne sur la jurisprudence de la Cour de cassation, qui considère depuis longtemps que le défaut de pouvoir du syndic constitue une nullité de fond qui ne profite qu’à celui qui l’invoque.
Ce qu’il faut retenir :
- Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires qu’avec une autorisation formelle de l’assemblée générale,
- Cette autorisation doit préciser l’objet et la finalité du recours,
- Le défaut d’autorisation ne peut être invoqué que par un ou plusieurs copropriétaires,
- Le juge administratif ne peut plus soulever d’office ce moyen d’irrecevabilité, ni le relever sur l’initiative d’une partie non-copropriétaire,
- Il s’agit d’une nullité relative, et non d’une fin de non-recevoir d’ordre public.
En conclusion, la décision du 9 avril 2025 contribue à sécuriser les actions contentieuses menées par les syndicats de copropriétaires. Si l’exigence d’une autorisation préalable de l’assemblée générale demeure, l’absence de cette autorisation n’affecte la recevabilité de l’action que si elle est invoquée par un copropriétaire.
Référence : CE, n° 492236, Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys, mentionnée aux tables du Recueil Lebon
