Dans une décision du 13 février 2026 (n° 501671), le Conseil d’Etat apporte une précision importante sur la notion de lotissement et ses effets en matière d’application des règles du plan local d’urbanisme.
Dans cette affaire, un permis d’aménager avait été délivré le 16 juillet 2018 pour diviser une parcelle existante en deux lots à bâtir. Un permis de construire a ensuite été accordé, le 13 décembre 2021, sur l’un de ces lots pour édifier une maison individuelle avec terrasse et garage.
Des voisins ont saisi le Tribunal administratif de Marseille pour contester ce permis, estimant que les règles du plan local d’urbanisme relatives à l’emprise au sol maximale et à la proportion minimale d’espaces verts devaient être appréciées à l’échelle de la parcelle d’origine et non du seul lot.
Le Tribunal administratif de Marseille a, par un jugement du 17 décembre 2024, rejeté leur recours en considérant que les travaux du lotissement prévus par le permis d’aménager avaient été achevés et que, par conséquent, le régime du lotissement pouvait s’appliquer. Il en a conclu que [ces règles] « devaient être appliquées à l’échelle du seul lot d’implantation de la construction ayant fait l’objet du permis de construire et non à l’échelle de l’ensemble de la parcelle d’origine».
Saisi d’un pouvoir, le Conseil d’Etat a relevé qu’à la date du permis de construire, aucun lot n’avait encore fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance, et a censuré le raisonnement des juges du fond.
La Haute juridiction rappelle qu’:
« 3. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : » Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis « . Il en résulte que l’application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire. »
La décision du Conseil d’État est claire : un lotissement se constitue uniquement par la division juridique effective de l’unité foncière, c’est-à-dire par le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un lot, et non par l’autorisation administrative de lotir ni par l’achèvement des travaux.
Il admet qu’un tel transfert de propriété peut donc être regardé comme intervenu même lorsqu’il est assorti d’une condition suspensive (ex : cas d’une promesse de vente conclue sous condition d’obtention du permis de construire).
Référence : CE 13 février 2026, M. et Mme E, n°501671.
