ARTICLE L600-5-1 DU CODE DE L’URBANISME : L’arme de régularisation massive des permis

L’achèvement des travaux ne fait pas obstacle à ce que le Juge fasse usage de la faculté de régularisation du permis entaché d’un vice en application de l’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme.

Rappelons que l’ordonnance du 18 janvier 2013 prise à la suite du rapport du Président LABETOULLE a instauré un dispositif de régularisation des permis de construire, transcrit à l’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme.

L’objectif clairement affiché est d’atténuer la rigueur des conséquences liées à la détection d’un vice entachant un permis de construire et d’essayer d’éviter le plus possible l’annulation d’un permis.

C’est ainsi qu’a été notamment instauré l’annulation partielle du permis prévu à l’Article L 600-5 du Code de l’Urbanisme, le législateur ayant ouvert la possibilité pour le Juge de n’annuler que partiellement un permis de construire délivré pour un projet indivisible.

L’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme énonce :

« Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. »

Lorsque le Juge envisage une régularisation sur le fondement de cet article, il ne pourra le faire qu’après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, le Juge devant constater qu’aucun des autres moyens évoqués tant en première instance, qu’en appel, n’est fondé ; et lorsqu’il constate que les conditions sont remplies, il détermine le délai utile pour que le pétitionnaire puisse solliciter un permis modificatif et le produire dans le cadre du litige qui reste pendant devant la juridiction.

La question a été posée de la possibilité de faire usage des dispositions de l’Article L 600-5-1, lorsque les travaux visés par le permis de construire sont achevés.

Rappelons en effet qu’un recours en annulation d’un permis de construire n’est pas suspensif de son exécution et que nonobstant un recours en annulation pendant, le pétitionnaire peut avoir mis en œuvre les travaux autorisés par le permis de construire, voire les avoir achevés.

La question était controversée en doctrine dans la mesure où un permis de construire modificatif ne peut juridiquement être délivré qu’autant que les travaux ne sont pas achevés (Conseil d’Etat 23 septembre 1988 n°72387).

Cette position de la doctrine se heurtait cependant au choix du législateur de permettre la régularisation des permis.

Dans un arrêt en date du 9 juillet 2015, la Cour Administrative d’Appel de BORDEAUX avait ouvert la voie (n°15BX00442 et 12BX02902), en considérant dans ces deux affaires que l’achèvement de la construction ne faisait pas obstacle à l’application de l’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme et à la délivrance d’un permis modificatif destiné à purger les irrégularités du permis initial.

Cette position du Juge d’appel a été confirmée par le Conseil d’Etat dans l’arrêt du 22 février 2017 n°392 998.

Le Conseil d’Etat considère que les dispositions de l’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme ne subordonnent pas, par principe, la faculté de régularisation à la condition que les travaux autorisés par le permis de construire initial n’aient pas été achevés.

Le considérant est pour le moins lapidaire à cet égard :

« Considérant que les dispositions de l’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme ont pour objet de permettre au Juge administratif de surseoir à statuer sur une demande d’annulation d’un permis de construire, lorsque le vice entrainant l’illégalité de ce permis est susceptible d’être régularisé ; qu’elle ne subordonne pas, par principe, cette faculté de régularisation à la condition que les travaux autorisés par le permis de construire initial n’ait pas été achevés ; qu’il appartient au Juge administratif pour faire usage des pouvoirs qui lui sont ainsi dévolus, d’apprécier si, eu égard à la nature et à la portée du vice entraînant son illégalité, cette régularisation est possible ; Que par suite, les requérants ne pouvant utilement se prévaloir pour contester la légalité de la régularisation de la seule circonstance que la construction objet du permis de construire aurait été achevée, la Cour n’a pas commis d’erreur de droit. »

Il sera relevé la prudence sémantique du Conseil D’Etat qui précise que la seule circonstance de l’achèvement de la construction, objet du permis de construire, n’est pas suffisante pour contester l’application de l’Article L 600-5-1.

Ainsi, en parallèle du permis de construire modificatif classique qui semble toujours exiger un défaut d’achèvement des travaux, ce qu’a confirmé l’arrêté du Conseil d’Etat du 1er octobre 2015 n°374 338 quant à l’application de l’Article L 600-5 du Code de l’Urbanisme (annulation partielle), en matière d’application de l’Article L 600-5-1, c’est-à-dire la possibilité de purger le vice du permis, est créé un nouveau permis modificatif, le permis de construire modificatif de purge ou permis modificatif L 600-5-1 qui lui n’exige pas, par principe, que les travaux ne soient pas achevés.