La Cour de cassation, dans son arrêt du 3 avril 2025, est venue préciser l’articulation et la répartition des compétences entre les ordres de juridictions, judiciaire et administratif, en cas de demande de démolition d’une construction édifiée sur la base d’un permis de construire.
Dans cette affaire, un propriétaire se plaignant de la construction d’un chalet en bois en limite de propriété par les propriétaires de la parcelle voisine, assignait ses voisins en démolition et indemnisation de ses préjudices.
Pour rejeter la demande de démolition du chalet, la Cour d’appel a retenu qu’en l’absence de toute décision d’une juridiction administrative, seule la violation de règles de droit privé est susceptible de fonder la demande en démolition devant le Juge judiciaire.
En réponse, la Cour de cassation cite l’article 480-13, 1° du Code de l’urbanisme qui prévoit :
« Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :
1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative… »
Il en résulte qu’en principe le Juge judiciaire ne peut pas ordonner la démolition d’une construction sans qu’au préalable le permis de construire ait été annulé par le Juge administratif.
Toutefois, la Cour de cassation rappelle que ce principe connaît une condition essentielle à savoir le fait que la construction litigieuse doit être strictement conforme aux prescriptions du permis de construire. En effet, elle indique qu’il appartient « au juge judiciaire, auquel il est demandé de prononcer la démolition d’une construction édifiée en vertu d’un permis de construire qui n’a pas été annulé, de rechercher, lorsque l’action est fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, si la construction est conforme aux prescriptions du permis » (Cass, Civ, 3ème, 20 juillet 1994, n° 92-21.801 ; Cass, Civ, 1ère, 14 avril 2016, n° 15-13.194).
Par conséquent, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en considérant qu’il convient de rechercher si la construction en cause avait été édifiée conformément aux prescriptions du permis de construire.
Cela signifie que le juge judiciaire ne peut pas se contenter de constater que le permis n’a pas été annulé, il doit également examiner si la construction respecte bien ce permis.
