La Loi du 16 juin 2025 (n° 2025-541) visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements crée un nouvel article L. 152-6-5 dans le Code de l’Urbanisme, et institue par ce biais une nouvelle façon de procéder à un changement de destination d’un bâtiment préexistant en zone agricole ou naturelle, alors même que le Plan Local d’Urbanisme ne l’autoriserait pas expressément.
Pour rappel, jusqu’à présent, la possibilité pour des bâtiments existants de faire l’objet d’un changement de destination devait être expressément prévue par le Plan Local d’Urbanisme, puisque les constructions intéressées devaient être précisément désignées par le règlement du Plan Local d’Urbanisme.
Le changement de destination effectivement sollicité étant, de plus, soumis, lorsqu’il se situe en zone agricole, à l’avis conforme de la Commission départementale de la préservation des espaces agricoles naturels et forestiers (CDPENAF) et, lorsqu’il se situe en zone naturelle, à l’avis conforme de la Commission départementale de la nature, des paysages et des sites CDNPS).
Concrètement, cette possibilité supposait donc un inventaire des bâtiments concernés par le document de planification pour que ce changement de destination puisse s’envisager.
Le nouveau dispositif législatif permet de s’affranchir de cette nécessaire planification à l’échelle du territoire couvert par le document d’urbanisme, puisque au titre des cas de dérogations possibles au Plan Local d’Urbanisme, est désormais prévu que le Maire puisse déroger au document d’urbanisme lors de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme demandée.
Évidemment, cette dérogation est soumise à des conditions cumulatives :
- Le maire, si la commune n’est pas compétente en matière de planification urbaine, devra demander recueillir l’avis conforme de l’autorité compétente (en général l’intercommunalité),
- L’avis conforme de l’une ou l’autre des commissions (CDPENAF et CDNPS) suivant que la construction en cause est en zone agricole ou naturelle devront également être recueillies devra également être recueilli,
- Le changement de destination ne pourra s’envisager que s’il est démontré que le bâtiment visé a cessé d’être utilisé pour l’exercice d’une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.
Le nouveau fondement législatif prévoit enfin que la dérogation peut être refusée au regard des risques de nuisances pour les futurs occupants, de l’insuffisance d’accessibilité du bâtiment par les transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile, des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction et enfin des conséquences sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.
Il est à penser que ce dispositif donnera lieu à un pouvoir d’appréciation conséquent du Maire saisi d’une telle demande, et promet une interprétation juridictionnelle des nombreux et différents critères fixés par la loi.
