Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation rappelle avec fermeté que le règlement de copropriété, dépourvu de tout caractère translatif de propriété, ne peut constituer un juste titre permettant de bénéficier d’une prescription acquisitive abrégée sur des constructions édifiées sur des parties communes.
En l’espèce, des copropriétaires avaient réalisé, sans autorisation, des constructions sur des cours qualifiées de parties communes, dont certaines étaient grevées d’un droit de jouissance privative. Un copropriétaire a estimé qu’il s’agissait d’une appropriation illicite des parties communes et a demandé la remise des lieux en leur état initial ainsi que la fourniture d’une clé afin de lui permettre l’accès par l’une des rues, une porte l’y en empêchant.
Les défendeurs ont alors invoqué le bénéfice de la prescription acquisitive, en se fondant sur leur titre de propriété et sur les stipulations du règlement de copropriété leur accordant la jouissance privative des lieux. La cour d’appel leur avait donné raison.
Pour rappel, l’article 2272 du Code civil prévoit que :
« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »
Dans la présente affaire, bien qu’ayant constaté l’absence de désignation des constructions litigieuses dans l’acte de vente, les juges d’appel ont considéré que les mentions du règlement de copropriété octroyant un droit de jouissance privative sur la cour et permettant au copropriétaire concerné de disposer des constructions « comme il l’entendra à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots » constituaient le juste titre requis par l’article 2272 du Code civil.
La Cour de cassation censure cette analyse : le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne peut constituer un juste titre.
Si la prescription acquisitive peut s’appliquer en copropriété, encore faut-il, pour bénéficier du délai abrégé, justifier d’un juste titre, entendu comme un acte qui, émanant du véritable propriétaire, serait apte à transférer la propriété. Or, le règlement de copropriété se borne à organiser la répartition des droits et des jouissances entre copropriétaires : il ne transfère aucun droit de propriété. Il ne saurait donc fonder une prescription abrégée.
La Cour confirme ainsi une jurisprudence ancienne et précise la hiérarchie des actes propres au droit de la copropriété : ni le règlement de copropriété, ni l’état descriptif de division ne peuvent valoir juste titre au sens de la prescription acquisitive (Cass, Civ. 3e, 30 avril 2002, n° 00-17.356).
Référence : Cass, Civ, 3ème, 18 décembre 2025, n°24-15.759- 24-15.828
