Une SCI est propriétaire d’un lot situé dans un bâtiment auquel sont attachées une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales dudit bâtiment.
Cette société, considérant que, sauf stipulations contraires du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage privatif d’un seul copropriétaire appartient à lui seul, a souhaité procéder à la surélévation du bâtiment pour y créer de nouveaux lots privatifs et a ainsi fait inscrire son projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires.
L’assemblée générale des copropriétaires a rejeté sa demande.
C’est alors que la Cour de cassation a fait droit au syndicat des copropriétaires et a rappelé la règle applicable en surélévation : dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever appartient au Syndicat des copropriétaires, même si le bâtiment ne comporte que des parties communes spéciales.
Pour cela, la Cour de cassation rappelle les articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui prévoient que dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.
« 8. La cour d’appel a, d’abord, constaté que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n’était pas une partie privative, puis, souverainement retenu que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, définies par le règlement de copropriété.
9. Elle en a déduit, à bon droit, que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d’une assemblée générale. »
Par conséquent, il convient de retenir :
- Qu’en l’absence de stipulation dans le règlement de copropriété, le droit de surélever le bâtiment n’est pas inclus dans les parties communes spéciales attachées à un seul bâtiment, mais dans les parties communes générales de la copropriété dans son ensemble.
- Que si le règlement de copropriété ne prévoit rien, le droit de surélever un bâtiment composé de parties communes appartient au Syndicat des copropriétaires.
Référence : Cass, Civ, 3ème, 2 avril 2026, n°24-15.059
