Les conditions d’application de la prescription administrative s’agissant des constructions irrégulières

Par une décision intervenue le 3 février 2017 (n°373898), le Conseil d’Etat exclut expressément du mécanisme « d’oubli administratif » institué par les dispositions de l’article L. 421-9 du Code de l’Urbanisme tous travaux réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était requis.

A l’occasion cette décision, la Haute Juridiction retient une interprétation stricte de la règle issue de la Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement, qui instituait la règle selon laquelle lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou l’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’Urbanisme ( alors codifiée à l’article L. 111-12 issu de cette Loi).

Par l’institution de cette règle, le Législateur poursuivait en effet la volonté de pallier (en la limitant dans le temps) à la rigueur jurisprudentielle n’admettant, par la Décision Thalamy, du 9 juillet 1986 (n°51172), la délivrance d’une autorisation administrative sur une construction irrégulière que si celle-ci régularisait l’ensemble de l’immeuble.

En effet, ces dispositions prévoient expressément l’exclusion de l’application de la prescription administrative à toute construction réalisée sans permis ; la jurisprudence administrative faisant, jusqu’à l’intervention de la décision commentée, application de cette exception à une construction exécutée en méconnaissance d’un permis de construire, si les modifications qu’elle jugeait substantielles par rapport à la décision de permis de construire conduisaient à assimiler la réalisation des travaux à leur mise en œuvre en l’absence de toute autorisation délivrée.

Au cas d’espèce, la situation était quelque peu différente, dans la mesure où les faits de l’hypothèse concernait le cas d’un immeuble édifié avant qu’un permis ne devienne exigible. Au demeurant, des travaux avaient été réalisés plus de dix ans avant le permis objet du litige, sans qu’aucune autorisation n’ait été obtenue.

L’arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille, qui avait considéré que le pétitionnaire pouvait bénéficier du pardon administratif eu égard au fait que les travaux considérés pouvaient bénéficier de la prescription en raison de leur ampleur limitée qui n’avaient donc pas conduit à l’édification d’une construction nouvelle, est censuré pour erreur de droit.

Le Conseil d’Etat estime en effet que si l’arrêt de la Cour peut être confirmé s’agissant de l’inapplicabilité de l’exclusion de la prescription administrative aux constructions réalisées sans permis alors que celui-ci n’était pas encore exigé par « les prescriptions légales alors applicables » ; il est fait application de la jurisprudence Thalamy, la prescription administrative ne jouant pas pour l’ensemble des travaux réalisés sur la construction initiale que ceux-ci s’interprètent, ou non, comme réalisant une construction nouvelle.

Par cette décision, le Conseil d’Etat exclut donc explicitement du bénéfice de la prescription tous travaux réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions alors applicables, en l’absence de toute considération de ce que ceux-ci auraient été réalisés lors de la construction primitive ou à l’occasion de modifications de celle-ci, et sans nulle incidence accordée à l’ampleur de ces évolutions