Par une décision du 13 mars dernier classée en B à publier au Lebon, le Conseil d’Etat a jugé que le lotissement est considéré comme constitué dès lors que le transfert en propriété d’un lot est acté à la date du permis de construire, quand bien même cette prise d’acte se résume à une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives.
Le bénéficiaire du permis d’aménager ou de de la déclaration préalable de division peut, alors, se prévaloir de la cristallisation des dispositions applicables, dont le mécanisme est prévu par les dispositions de l’article L. 442-14 du Code de l’Urbanisme.
En application de ces dispositions, un permis de construire sollicité au sein d’un lotissement ayant fait l’objet d’une déclaration préalable ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de règles d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la non-opposition à cette déclaration, et ce pour une durée de 5 ans à compter de cette même date.
La Haute Juridiction avait déjà pu juger que cette cristallisation ne trouver à s’appliquer que si le lotissement avait bien été constitué, c’est-à-dire si que le terrain avait été effectivement divisé en propriété ou en jouissance dans le délai de validité de l’autorisation de lotir (CE, 13-06-2022 : n°452457).
Dans la décision commentée, (CE, 13-03-2026, Commune de Gex : n° 495524), le Conseil d’Etat précise à quelle condition cette division peut être regardée comme effective :
Précisément, dans les circonstances de l’espèce, la société Serenis avait obtenu une décision de non-opposition à déclaration préalable portant sur la division d’un terrain en trois lots, avant qu’un permis de construire soit délivré sur l’un de ces lots.
C’est ce permis qui a fait l’objet d’un recours en annulation.
Or, lors de l’examen du recours en appel, la Cour Administrative d’Appel de Lyon a cru pouvoir relever qu’à la date de délivrance du permis de construire, le lot assiette du projet de construction avait seulement fait l’objet d’un compromis de vente, pour lequel aucun acompte n’avait été versé ; et d’en déduire que, de ce fait, il ne pouvait être considéré que la division du terrain avait été réalisée, de sorte que la société pétitionnaire ne pouvait se prévaloir d’une cristallisation des règles d’urbanisme.
Elle s’était donc astreinte à l’examen de la régularité du projet non pas au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur à la date de la décision de non-opposition à déclaration préalable de division, mais au regard de celles du PLUi tel qu’approuvé postérieurement et en vigueur à la date de délivrance du permis de construire en litige (CAA Lyon, 30-04-2024, n° 22LY02695).
Le Conseil d‘État annule cet arrêt pour erreur de droit.
Il rappelle d’abord que le bénéficiaire de l’autorisation de lotissement pouvait se prévaloir des droits attachés à ce dernier dès lors que le transfert en propriété ou en jouissance était intervenu ; précisant, ensuite, que condition « doit être regardée comme satisfaite lorsque ce transfert a été acté à la date de délivrance du permis , cet acte eût-il différé l’effet du transfert à une date ultérieure ou fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire ».
Ainsi, la Cour ne pouvait donc valablement se fonder sur les termes du compromis de vente, selon lesquels l’acquéreur ne devenait propriétaire du bien qu’à compter de la réalisation de la vente par acte authentique, pour en déduire que le lotissement n’était pas constitué à la date du permis.
Référence : CE, 13 mars 2026, Commune de Gex : n° 495524
