Par une décision du 21 octobre 2026, le Conseil d’État précise le point de départ de la cristallisation des règles d’urbanisme prévue à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, lorsqu’une demande de permis de construire est déposée dans un lotissement autorisé par un permis d’aménager.
Le Tribunal administratif de Rennes avait annulé un permis de construire délivré à une société titulaire d’un permis d’aménager. La société n’ayant pas obtenu de déclaration d’achèvement du lotissement, les juges du fond en ont conclu qu’elle ne pouvait pas bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme prévue à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme.
Dès lors, un permis de construire accordé avant l’achèvement du lotissement est-il délivré «trop tôt » pour bénéficier de la cristallisation ?
Pour rappel, aux termes des dispositions de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme :
« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État (…) ».
L’objectif poursuivi par l’instauration d’un tel procédé de cristallisation des règles dans le cadre d’un projet de lotissement est multiple, comme le rappelle Madame PRADINES, rapporteure publique, dans ses conclusions sous cette décision. D’une part, la cristallisation limite l’instabilité des règles d’urbanisme. D’autre part, elle rassure les investisseurs, qui n’ont pas à craindre une modification des règles applicables au lotissement, notamment à l’approche des élections municipales.
Cependant, une certaine incertitude résidait quant au point de départ de la cristallisation. Les cinq ans courent-ils à compter de la réception par l’administration de la déclaration attestant l’achèvement global des travaux du lotissement, ou dès la délivrance du permis d’aménager ? D’autant qu’il est en pratique assez courant d’obtenir un permis de construire entre l’octroi du permis d’aménager et l’achèvement du lotissement.
Partant, par cette décision du 21 octobre 2026, le Conseil d’État annule le jugement rendu par le Tribunal administratif de Rennes pour erreur de droit. Il retient que, dans le cadre d’un lotissement soumis à permis d’aménager, les pétitionnaires ont droit, dès la délivrance de ce permis et jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement des travaux, à ce que leurs demandes de permis de construire soient examinées au regard des règles applicables à la date du permis d’aménager.
Le bénéfice de la cristallisation n’est donc pas subordonné à l’achèvement des travaux : il est acquis dès la délivrance du permis d’aménager.
Références : Conseil d’Etat, 21 octobre 2026, n°509019.
