Administratif

Lotissement et cristallisation : la division doit être réalisée !

Par cet arrêt (CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 7 janvier 2021, 19MA01691, Inédit au recueil Lebon), le juge administratif vient confirmer qu’en matière de lotissement le bénéfice de la cristallisation prévue par l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme implique que les divisions du lotissement aient été réalisées.

Rappelons que selon l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date ».

En l’espèce, un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division foncière a bien été pris, toutefois le dossier de permis de construire présenté ne mentionnait que la parcelle initiale, et non les parcelles issues de la division pourtant préalablement autorisée, de sorte que le juge administratif en a donc conclu que ladite division foncière n’avait jamais été mise en œuvre :

« 3. En premier lieu, l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme dispose :  » Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant : 1° La date de la non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable. « . M. A… soutient qu’eu égard à l’arrêté de non opposition à déclaration préalable de division foncière en vue de construire du 31 octobre 2012, et de la cristallisation pendant un délai de cinq ans des dispositions d’urbanisme alors applicables, la commune du Castellet ne pouvait lui opposer à la date du 25 mai 2016 les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme qui imposent le respect d’une distance minimum d’implantation des constructions de 5 mètres par rapport à l’alignement de la voie de desserte, qui ont été adoptées postérieurement au 31 octobre 2012.

4. Si le préfet du Var ne conteste pas que figurait au dossier de demande de permis de construire le plan de division ayant donné lieu à l’arrêté de non-opposition à déclaration de division foncière du 31 octobre 2012, la notice architecturale ne précise pas si les deux logements objets du permis de construire feront chacun l’objet d’une attribution en jouissance. Le dossier de demande de permis de construire ne mentionne comme terrain d’assiette du projet que la parcelle cadastrée AC n° 694 d’une superficie de 2 579 m², et nullement deux parcelles issues de la division autorisée en 2012. Il ressort de ces éléments que la division foncière déclarée en 2012 n’a jamais été mise en œuvre et que le permis de construire ne peut être regardé comme portant sur les lots d’un lotissement. M. A… ne peut donc pas se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme, et il n’est pas fondé à soutenir que le préfet du Var a commis une erreur de droit en faisant application des dispositions du plan local d’urbanisme adoptées postérieurement au 31 octobre 2012 ».

Ce délai de cristallisation – si la division parcellaire a bien été effectuée – a pour effet de « figer » les règles d’urbanisme applicables pendant un délai de 5 ans à compter de la date de non-opposition à déclaration préalable de division.

Attention toutefois aux raccourcis : ce délai de cristallisation ne doit pas être confondu avec le délai de validité de la déclaration préalable de division (article R. 424-18 du code de l’urbanisme). En effet, une déclaration préalable de division devient caduque si l’opération de division n’a pas eu lieu dans un délai de 3 ans à compter de sa notification, sans compter d’éventuelle prorogation.