Si le permis de construire modificatif est issu de la pratique administrative et que son régime juridique a longtemps été encadré par la seule jurisprudence administrative, ce n’est que depuis l’entrée en vigueur de la loi dite « Huwart », promulguée le 26 novembre 2025, qu’il a fait l’objet d’une consécration législative au sein du Code de l’urbanisme.
En effet l’article L.431-6 du Code de l’urbanisme dispose désormais que :
« Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.
Par dérogation au premier alinéa, la demande peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis de construire initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques. »
Ces dispositions instaurent désormais un mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance du permis initial, lequel s’étend à l’instruction du permis modificatif.
En ce sens, le régime juridique de ce dernier s’en trouve substantiellement modifié : antérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, le permis modificatif était instruit au regard des règles en vigueur à la date de sa demande ; désormais, il doit être examiné au regard des règles applicables lors de la délivrance du permis initial, sous réserve que celui-ci ait été accordé depuis moins de trois ans.
Le permis initial permet ainsi, à l’instar du permis d’aménager, de cristalliser les dispositions d’urbanisme applicables au permis modificatif. La seule exception tient aux règles poursuivant un objectif de sécurité ou de salubrité publiques, lesquelles demeurent opposables.
À ce titre, un permis modificatif peut notamment être refusé sur le fondement de l’article R.111-2 du Code de l’urbanisme.
En tout état de cause, l’introduction de cet article est nécessairement favorable aux porteurs de projets, en ce qu’elle leur permet de procéder aux ajustements nécessaires en cours de chantier sans se heurter aux évolutions réglementaires postérieures des documents d’urbanisme.
Rédigée par Monsieur Maxence ROCCARO, Juriste
